Tin tức

Chi phí thi công nội thất văn phòng tại Hà Nội năm 2026 dao động 2 đến 12 triệu đồng mỗi mét vuông. Khoảng cách sáu lần này không đến từ việc đơn vị nào đắt hơn, mà chủ yếu đến từ mức bàn giao mặt bằng của chủ tòa nhà và mức hoàn thiện doanh nghiệp chọn.

Phần lớn nội dung về thiết kế văn phòng chỉ đưa bảng đơn giá theo mét vuông. Nhưng những quyết định tốn kém nhất lại xảy ra trước khi bạn gọi đơn vị thiết kế: thuê bao nhiêu mét vuông, mặt bằng được giao ở mức nào, và thương lượng được bao nhiêu ngày miễn tiền thuê để thi công.

Bài viết này bắt đầu từ đó.

Ba con số phải biết trước khi ký hợp đồng thuê

Rất nhiều doanh nghiệp ký hợp đồng thuê xong mới đi tìm đơn vị thiết kế. Đến lúc đó, ba thứ quan trọng nhất đã bị chốt và không sửa được:

Diện tích thuê. Thuê thừa thì trả tiền cho khoảng trống suốt ba đến năm năm. Thuê thiếu thì hai năm sau phải chuyển, và toàn bộ chi phí nội thất coi như mất.

Mức bàn giao mặt bằng. Đây là yếu tố ảnh hưởng tới ngân sách nhiều nhất, và cũng là thứ ít doanh nghiệp Việt hỏi kỹ nhất khi đi xem mặt bằng.

Số ngày miễn tiền thuê để thi công. Là khoản thương lượng được, và nếu không chủ động hỏi thì chủ tòa nhà sẽ không chủ động cho.

Nên mời đơn vị thiết kế đi xem mặt bằng cùng, trước khi đặt cọc. Một buổi khảo sát ở giai đoạn này có thể tiết kiệm hàng trăm triệu.

Chủ tòa nhà bàn giao mặt bằng ở mức nào?

Đây là khái niệm quyết định một nửa ngân sách nhưng gần như không được giải thích rõ trong các hợp đồng thuê tiếng Việt.

Cùng một diện tích 200m2, nhận Shell & Core có thể tốn gấp đôi so với nhận CAT A, vì doanh nghiệp phải tự làm toàn bộ hệ thống kỹ thuật.

Con số minh họa rõ nhất: theo khảo sát của các đơn vị tư vấn bất động sản, chi phí thi công một văn phòng mới tại Hà Nội trung bình quanh 17 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi cải tạo lại một văn phòng cũ đã có sẵn hạ tầng chỉ khoảng 7,4 triệu đồng. Phần lớn chênh lệch nằm ở chỗ ai đã làm phần kỹ thuật.

Ba câu cần hỏi chủ tòa nhà trước khi đặt cọc: mặt bằng bàn giao ở mức nào, hệ điều hòa và phòng cháy đã có sẵn chưa, và công suất điện cấp cho sàn là bao nhiêu kW.

Diện tích bao nhiêu là đủ

Bảng dưới là mức tham khảo cho thị trường Hà Nội, tính trên tổng diện tích thuê đã gồm cả khu chung:

Một công ty 40 người theo tiêu chuẩn phổ biến cần khoảng 280 đến 360m2.

Sai lầm hay gặp: tính diện tích theo số nhân sự hiện tại. Hợp đồng thuê văn phòng thường ba đến năm năm, nên phải tính theo quy mô dự kiến ở năm thứ hai hoặc thứ ba. Cách xử lý phổ biến là thuê theo quy mô tương lai nhưng thiết kế phân kỳ: giai đoạn đầu để trống hoặc dùng tạm một phần diện tích cho khu sinh hoạt chung, sau đó chuyển thành chỗ ngồi khi tuyển thêm người.

Với mô hình hybrid, con số cần tính là số người có mặt đồng thời ở ngày đông nhất trong tuần, không phải tổng số nhân sự trên bảng lương.

Thương lượng thời gian miễn tiền thuê để thi công

Đây là khoản tiết kiệm lớn nhất mà doanh nghiệp thường bỏ qua vì không biết là có thể thương lượng.

Trong giai đoạn thi công, mặt bằng chưa tạo ra giá trị gì nhưng tiền thuê vẫn chạy nếu hợp đồng tính từ ngày bàn giao. Với mặt bằng 300m2 ở khu trung tâm Hà Nội, mỗi tháng thi công có thể tương đương vài trăm triệu tiền thuê.

Thực tế thị trường: chủ tòa nhà thường sẵn sàng cho 15 đến 45 ngày miễn tiền thuê để thi công, tùy thời hạn hợp đồng và tình hình lấp đầy của tòa nhà. Hợp đồng càng dài, diện tích càng lớn, khả năng thương lượng càng cao.

Ba việc giúp thương lượng tốt hơn:

Hỏi ngay ở vòng đàm phán đầu, đừng để đến lúc ký. Sau khi đã đặt cọc thì mất hết lợi thế.

Có sẵn tiến độ thi công dự kiến từ đơn vị thiết kế để chứng minh con số bạn xin là hợp lý, không phải xin bừa.

Rút ngắn tiến độ thực tế bằng cách sản xuất trước tại xưởng song song với thời gian chờ bàn giao mặt bằng. Nếu thi công xong sớm hơn số ngày được miễn, phần chênh lệch là tiền bạn giữ lại được.

Chi phí: tính theo mét vuông hay theo chỗ ngồi?

Đơn giá theo mét vuông là cách các nhà thầu báo giá. Nhưng chi phí trên mỗi chỗ ngồi mới là con số ban giám đốc dùng để duyệt ngân sách, vì nó so sánh được với chi phí nhân sự.

Cách trình bày theo chỗ ngồi có hai lợi thế khi đưa lên cấp duyệt. Nó dễ hình dung hơn, và nó cho phép so sánh với chi phí thay thế một nhân sự nghỉ việc. Một văn phòng làm tử tế thường rẻ hơn chi phí tuyển và đào tạo lại vài người.

Khi so sánh báo giá giữa các nhà thầu, hãy quy về cùng một mét vuông và cùng một danh mục hạng mục. Nhiều báo giá trông rẻ vì đã loại trừ điều hòa, phòng cháy, hệ mạng hoặc thuế. Hãy yêu cầu ghi rõ phần bao gồm và phần không bao gồm.

Bảng chi phí tham khảo 2026

Ví dụ văn phòng 300m2 cho 38 người, mức tiêu chuẩn, mặt bằng nhận CAT A: thiết kế khoảng 75 triệu, thi công khoảng 1,35 tỷ, mạng và điện nhẹ khoảng 38 triệu. Tổng khoảng 1,46 tỷ, tương đương 38 triệu mỗi chỗ ngồi.

Thi công trong tòa nhà văn phòng: những ràng buộc riêng

Tòa nhà văn phòng có bộ quy định riêng ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ và chi phí:

Thi công gây ồn thường chỉ được làm ngoài giờ hành chính, tức buổi tối và cuối tuần, kéo chi phí nhân công lên 5 đến 10 phần trăm.

Hồ sơ thiết kế phải nộp ban quản lý thẩm duyệt trước, đặc biệt là phần điện, điều hòa và phòng cháy. Thời gian duyệt từ một đến ba tuần và phải tính vào tiến độ.

Vận chuyển vật tư theo lối riêng, khung giờ riêng, thang hàng có giới hạn kích thước. Đây là lý do nội thất văn phòng nên thiết kế theo mô-đun tháo rời được, không phải khối liền lớn.

Tiền đặt cọc thi công, phí giám sát, phí vệ sinh, phí điện nước tạm: thường 20 đến 60 triệu.

Điều khoản hoàn trả mặt bằng: khoản chi ai cũng quên

Gần như mọi hợp đồng thuê văn phòng đều có điều khoản yêu cầu bên thuê hoàn trả mặt bằng về nguyên trạng khi kết thúc hợp đồng. Rất ít doanh nghiệp đọc kỹ điều khoản này ở thời điểm ký, và càng ít doanh nghiệp đưa nó vào ngân sách.

Hậu quả xuất hiện sau ba đến năm năm: tháo dỡ toàn bộ vách, trần, sàn đã làm, khôi phục hệ điện và điều hòa về đúng hiện trạng bàn giao. Chi phí này có thể bằng 10 đến 20 phần trăm chi phí thi công ban đầu.

Ba cách xử lý ngay từ giai đoạn thiết kế:

Đọc kỹ và thương lượng điều khoản. Nhiều chủ tòa nhà chấp nhận giữ nguyên phần cải tạo nếu nó làm tăng giá trị mặt bằng, chẳng hạn hệ trần và sàn chất lượng tốt. Ghi rõ trong hợp đồng phần nào phải tháo, phần nào được giữ.

Thiết kế theo hướng tháo lắp được. Vách kính khung nhôm, hệ tủ mô-đun, sàn nâng đều tháo được và mang sang văn phòng mới. Vách xây gạch và trần thạch cao liền khối thì không.

Coi nội thất tháo lắp được là tài sản, không phải chi phí. Khi chuyển văn phòng, phần mang theo được sẽ giảm đáng kể ngân sách lần sau.

Năm lỗi thường gặp

Thiết kế trước khi chốt số lượng nhân sự. Bản vẽ phải làm lại, và nếu đã sản xuất thì mất luôn phần đồ đã cắt.

Bỏ qua âm học trong văn phòng mở. Không gian mở không có vật liệu tiêu âm sẽ vang và ồn, nhân viên phải nói to hơn, và tiếng ồn tăng theo vòng xoáy. Chỉ cần trần tiêu âm, thảm sàn và vài mảng vách nỉ là xử lý được, chi phí không lớn nhưng phải tính từ bản vẽ.

Thiếu phòng họp nhỏ. Doanh nghiệp thường làm một hai phòng họp lớn rồi thiếu chỗ cho các cuộc gọi trực tuyến một người. Kết quả là nhân viên gọi ngay tại chỗ ngồi, gây ồn cho cả khu.

Hệ điện và mạng không chừa dự phòng. Bổ sung ổ cắm sau khi đã hoàn thiện sàn và vách là việc rất tốn kém. Nên chừa dư 20 đến 30 phần trăm số điểm ngay từ đầu.

Đầu tư lệch vào khu lễ tân. Sảnh đẹp nhưng chỗ ngồi chật và ghế kém là kiểu đầu tư gây thiệt hại kép: khách chỉ ghé vài phút, còn nhân viên ngồi tám tiếng mỗi ngày.

Câu hỏi thường gặp

Thiết kế và thi công văn phòng mất bao lâu? Thiết kế 15 đến 25 ngày. Thi công 100m2 khoảng 20 đến 30 ngày, 200m2 khoảng 35 đến 50 ngày, 500m2 khoảng 60 đến 90 ngày. Nếu thi công ngoài giờ trong tòa nhà, cộng thêm 20 đến 30 phần trăm thời gian.

Chi phí thiết kế có được trừ vào tiền thi công không? Nhiều đơn vị giảm một phần hoặc toàn bộ khi khách ký tiếp hợp đồng thi công. Cần ghi rõ điều khoản và quy định bản vẽ thuộc về ai nếu doanh nghiệp không thi công cùng đơn vị.

Nên cải tạo văn phòng cũ hay chuyển sang mặt bằng mới? So sánh ba con số: chi phí cải tạo tại chỗ, chi phí thi công mặt bằng mới, và chi phí hoàn trả mặt bằng cũ. Nhiều trường hợp cải tạo tại chỗ rẻ hơn đáng kể vì hạ tầng kỹ thuật đã có sẵn và không phát sinh chi phí hoàn trả.

Doanh nghiệp có nhiều văn phòng chi nhánh nên làm thế nào? Xây một bộ chuẩn từ văn phòng đầu tiên rồi áp dụng cho các chi nhánh sau. Cách làm giống chuỗi bán lẻ và tiết kiệm đáng kể từ chi nhánh thứ hai trở đi.

Có cần thiết kế riêng cho hồ sơ nộp ban quản lý tòa nhà không? Không cần bộ riêng, nhưng hồ sơ thi công phải có phần điện, điều hòa và phòng cháy đủ chi tiết để ban quản lý thẩm duyệt. Đơn vị thiết kế nên bao gồm phần này, không tính phí thêm.

Làm sao biết đơn vị thi công có kinh nghiệm văn phòng thật hay không? Hỏi hai câu: mặt bằng này bàn giao ở mức nào và điều khoản hoàn trả trong hợp đồng thuê của bạn ghi gì. Đơn vị chỉ làm nhà ở sẽ không hỏi tới hai thứ này. Đơn vị có kinh nghiệm sẽ hỏi trước cả khi bàn đến phong cách.

Thiết kế và thi công nội thất văn phòng tại Hà Nội

Super Home đã thực hiện nội thất văn phòng cho GHT Group, GTECO, Vinmoc và Nhà máy giấy Hoàng Hà, cùng nhiều không gian thương mại khác. Chúng tôi sản xuất tại xưởng riêng ở Đức Thượng, Hoài Đức, nên chủ động được tiến độ với những dự án phải thi công ngoài giờ trong tòa nhà văn phòng.

Gửi mặt bằng và số nhân sự dự kiến, chúng tôi gửi lại phương án bố trí kèm dự toán theo chỗ ngồi trong 48 giờ.

Hotline: 0904 196 789 · superhome.com.vn